De flesta som väljer att köpa nyproduktion eller nybygg förväntar sig att få ett problemfritt boende kombinerat med bra garantier. Idag byggs det mycket, speciellt i de större städerna och den trenden förväntas att hålla samma nivå framöver.
Finns det många klagomål i samband med inköp av nybygg? En studie genomfört mellan 2008 - 2016 visar att det i genomsnitt finns 15 anmärkningar per lägenhet.
I studien ingick 22 olika besiktningsmän och undersökningar baseras på en analys av 22 219 stycken anmärkningar och omfattar 11 olika entreprenadföretag. Här bör det understrykas att i de flesta fall har generella anmärkningar förekommit. Dessa har då räknats in som en i själva analysen och studiens sammanställning. Någon större skillnad mellan entreprenadformerna kunde inte särskiljas när det kommer till antalet anmärkningar.
Vilken kategori uppkom med flest anmärkningar? Skador och bristfälligheter i målning på väggarna är vanligast och motsvarade hela 32 % av alla anmärkningar ovannämnda studie. Anmärkningarna gäller hål, friställen och bristande målning. Skador på glas, fönsterbågen, karmskador och fönstersmyg utgör den andra största kategorin av anmälningar. Många av anmärkningarna som förekommer kan kopplas till fuktproblem i badrummet.
Majoriteten av svenskarna köper en nybyggd bostadsrätt på grundval av ritningar och prospekt. Utgångspunkten är att köparen flyttar in i en lägenhet eller hu som har ett skick som denne har en anledning att förvänta sig baserat på tidigare erhållen information. Även om ovanbeskrivna studien visar att många anmärkningar kopplas till skador inomhus så finns det även en del fall där klagomålen handlar om större byggfel eller annorlunda planlösningar än de som prospektet presenterat.
Vad händer i praktiken?
Aksel Hellerud, kommunikationsrådgivare i advokat och revisorföretaget Synega.se, menar att anmärkningar och klagomål i samband med inköp i nya byggnader inte tillhör ovanligheterna. I advokatbranschen är det en vanligt förekommande problematik. Vidare säger han följande:
”Man skulle kunna tro att det inte ska finnas så mycket att klaga på i samband med inköp i nybygg i en bostadsrättsförening men likaväl så dyker det upp en del tvister som omfattar både inköp och försäljning av nyproduktion. Ett vanligt scenario som vi märkt i praktiken är att det förekommer avvikelser i bostadens storlek eller fel i planläggningen.”
Men är detta det största problemet egentligen? Inte riktigt, enligt Aksel Hellerud. Han förklarar att:
”Det största problemet är dock förseningarna i byggprocessen som i vissa fall kan leda till framflyttat tillträde. För köparen som inte har någonstans att bo emellanåt är detta ett stort problem. Under sådana tillfällen kan köparen erhålla en ersättning i form av bokostnaden som denne tvingats ha på grund av förseningen. Byggföretag och föreningar har oftast gott om finansiella resurser för att anlita advokater som skyddar deras rättigheter. Detta kan i sin tur leda till att en privatperson kan ha svårt att skydda sina egna rättigheter ifall större förseningar eller andra typer av problem uppstår. Som köpare ska du vara på det klara att du är skyddad av svensk lag.”
Hur ser svensk lagstiftning ut när det kommer till köparens eller privatpersonens rättigheter i samband med inköp av nybygg? Nästa rubrik behandlar den rättsliga aspekten i mer detalj.
Svensk lagstiftning i samband med inköp av nyproduktion
Om du köper en vara eller en tjänst i Sverige omfattas köpet av en särskild konsumentskyddslagstiftning. Konsumentköplagen ligger till grund för den lagstiftningen. Ett köp av nybyggd bostadsrätt eller hus omfattas inte av denna lagstiftning. Det är bostadsrättslagen som behandlar sådana typer av frågor och laga förhållanden.
En nybyggd bostadsrätt köps genom att teckna ett bindande förhandsavtal. Avtalet är mellan en bostadsrättsförening och en privatperson.
Inledningsvis är inte köparen medlem i bostadsrättsföreningen. Det gör i sin tur att denne inte har någon inflytande i byggprocessen. Förhandsavtalet binder köparen i mer än två år (i de allra fresta fall) innan tillträde vilket medför flera risker. Först och främst kan köparen i slutändan få en bostad som inte motsvarar planlösningar och ritningar som denne förväntat sig. En annan risk kan ses som en finansiell sådan. Om köparen tecknat ett avtal för en bostad till ett bestämt pris, vilket är då fallet, så är denna väldigt känslig mot konjunkturen och prisändringarna i bostadsbranschen. Efter två års tid, när bostaden är färdig kan den kosta mindre om bostadsmarknadens prisnivåer sjunkit. Bostadsrättslagen begränsar i nuläget inte den privatekonomiska risken som förhandsavtalet innebär för köparen.
Som det nämndes tidigare uppkommer det många tvister om att det beräknade datumet för tillträde flyttas fram. I allra värsta fall kan detta innebära att en köpare står utan bostad under en längre tid om denne såld sin andra bostad. För en privatperson kan detta ses som en katastrof. Därför är det väldigt viktigt förstå vad som är reglerat vid försenat tillträde. Enligt bostadsrättslagen har en bostadsrättshavare rätt till en lägre årsavgift om denne inte trätt in i bostaden enligt avtal. Långa dröjsmål ger dig som köpare rätt till att återkalla köpet.
Fel i badrum och väggar uppgavs vara vanliga anmärkningar i samband med inköp av nyproduktion. Dessvärre kan badrumsfel innebära att hela badrummet behöver rivas ut och göras om.
En köpare har rätt till att kräva ersättning för dolda fel som inte var synliga när bostadsrätten köptes in. Köparen har en undersökningsplikt innan tillträde. Bostaden måste undersökas för att försäkra dig att det inte finns några briser. Ett vanligt varningstecken på ett fel i badrummet är dålig lukt eller fläckar. Dimmad belysning kan vara ett försök att dölja fel. Spola gärna i alla kranar och duschen. Fråga efter kvalitetsdokumentation.
Bestämmelserna i bostadsrättslagen bör ses över
Bostadsrättslagen och andra gällande och relevanta föreskrifter har dessvärre en del brister som bör ses över. Framförallt bör det arbetas mot en riktning där köparen är mer skyddad vid köp av nybyggda bostäder. Denne ska erhålla ett mer strikt och rättvisande konsumentskydd likt övriga konsumentmarknader.
Ett sådant skydd bör omfatta ett större ansvar från näringsidkarens sida att leverera bostaden i tid och i enlighet med kontraktet och i utlovat skick. Det finns även ett stort behov att förtydliga mäklaren roll och informationsansvar gentemot den framtida köparen.
Bestämmelser angående riskinformation bör också inkluderas i lagen. Köparen måste få en skriftlig utlåtande angående riskerna som denne åtar sig vid ett sådant inköp.
Observera att det finns experter, jurister och advokater kunniga inom bostadsrätt som kan vara till stor hjälp om du som privatperson behöver få en konsultation.