Savills Investment Management (Savills IM), som är en internationell förvaltare av fastighetsinvesteringar, har publicerat sin senaste globala rapport om fastighetsinvesteringar för 2022. Nästa år kan innebära en vändpunkt för investeringar i både kontorssektorn och detaljhandeln i och med att världen fortsätter att återhämta sig från COVID-19-pandemin. Boende- och logistiksektorn samt fastighetsskulder ser också ut att erbjuda attraktiva investeringsmöjligheter.
Även om flera geopolitiska och makroekonomiska möjligheter och risker väntar under 2022 - från stora val i Europa, spänningar mellan USA och Kina till globala störningar i leverantörskedjan - ser inflationen ut att bli den största utmaningen för investerare. Mer än fyra femtedelar (82 %) av respondenterna i undersökningen framhöll att inflationen är det största hotet mot fastighetsinvesteringar 2022. De menar att inflation är ett större hot än hotet om ekonomisk nedgång (68 %) och eventuella ytterligare COVID-19-restriktioner (66 %).
Trots utmaningarna visade undersökningen att intresset för att investera i fastigheter 2022 är betydligt större än tidigare. Ungefär tre fjärdedelar (73 %) av respondenterna förväntar sig att deras investeringar i fastigheter kommer att öka under de kommande 12 månaderna, jämfört med 45 procent förra året.
En av de drivande faktorerna bakom det ökade förtroendet är att 74 procent av investerarna anser att deras investeringar har presterat bra i kölvattnet av COVID-19 jämfört med ett "normalt" år. 72 procent uppger att resultatet var bättre än förväntat.
Majoriteten av deltagarna i undersökningen förväntar sig att investeringsvolymerna kommer att öka igen 2022. Även om det är mycket nära i toppen leder boende och logistik som prioriterade sektorer. Men investerarna ser också tillväxtpotential i detaljhandels- och kontorssektorn, vilket tyder på förhoppningen om en långsam återgång till någon form av normalitet.
Savills IM anser att detaljhandeln är orättvist bedömd och felaktigt betraktad som en enda homogen sektor och tror därför att 2022 kan bli en vändpunkt. Många investerare har förbisett möjligheterna inom exempelvis livsmedelshandel, externhandelsområden och lågpriskoncept samt möjligheten att positionera om fastigheter och skapa nya alternativa användningsområden.
Rapporten visar också att investerarnas förtroende och riskbenägenheten fortsätter öka under 2022. Värdeskapande strategier förväntas blomstra under nästa år, 63 procent av de tillfrågade lyfter det som sin föredragna investeringsstil. Investerarna lyfter också fram saminvesteringar (62%) och opportunistiska möjligheter (58%) som attraktiva investeringsstrategier för det kommande året.
Hållbarhetsstrategier som tar hänsyn till miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning (ESG) kommer troligen att fortsätta att dominera investeringsuniversumet under 2022 när regeringar och företag arbeta för att uppnå en koldioxidneutral värld. Mer än fyra av fem respondenter (82 %) tror att fokusen på klimatförändringar kommer att påverka deras investeringsstrategi. En övervägande majoritet av de tillfrågade investerarna (79 %) förväntar sig en ökad efterfrågan på miljömärkta fastigheter under de kommande 12 månaderna och 26 procent förväntar sig en betydande ökning.
- Vår investerarundersökning bekräftar synen av en mycket stark efterfrågan avseende fastigheter rent generellt med fortsättningsvis särskilt intresse för segmenten logistik och bostäder. Vi ser en optimism gällande tillgångslaget framgent som underbyggs av det faktum att fastigheter har fortsatt att överträffa marknadens förväntningar även under pandemiåren. Som även vår undersökning visar, ser vi att fokus på klimatförändringar och hållbarhet kommer påverka både våra och andras investerarstrategier framöver och där dessa frågor blir en av de viktigaste grundstenarna för att välja rätt objekt och strategi, säger Peter Broström, Nordenchef, Savills IM.
- Nästa år tror vi att boende och logistik kommer vara fortsatt attraktiva sektorer. Med tanke på den låga direktavkastningen på industri- och logistikfastigheter måste investerare istället tänka utanför de stora traditionella ”big box”-logistikfastigheterna och istället investera i lovande undersegment, såsom mindre citylogistik, last milelogistik, små till medelstora logistiklokaler samt lättindustri och kyllager. Vi förväntar PRESSRELEASE oss även en polarisering av kontorsmarknaden med ett starkt fokus på de bästa fastigheterna, säger Kiran Patel, global CIO och vice global VD, Savills IM.
- Inom bostadssektorn lovar skalbara och verksamhetsmässigt enkla segment som flerfamiljshus, studentbostäder och tillgångar inom hälso- och sjukvården tillräckligt bra riskjusterad avkastning, fortsätter Kiran Patel.
- Skuldinvesteringar (Debt-investing) fortsätter att ge attraktiv riskjusterad avkastning med skydd mot nedåtgående effekter. Eftersom skulder är i den nedre delen av kapitalstapeln kan en allokering till fastighetsskulder, i en miljö med global utbudsbrist, stigande inflation och ökande föråldring av fastigheter på grund av klimatanpassning, vara ett attraktivt alternativ för långsiktiga investerare, avslutar Kiran Patel.
Kontor
• Vi tror på kontorets framtid som centrum för företagande och att det kommer att förbli en viktig sektor för investerare.
• Investerare måste noggrant överväga prissättning och potentiella framtida investeringsbehov, särskilt för äldre byggnader. Dessutom är inkomstströmmarna potentiellt mindre säkra eftersom hyresgästerna kräver mer flexibla hyresvillkor.
• Vi föredrar moderna kontor med flera hyresgäster i attraktiva lägen med goda transportförbindelser i orter med bra serviceutbud.
Logistik
• Logistiksektorn kommer att förbli en av de mest attraktiva sektorerna för kommersiella fastigheter under 2022. Vi förväntar oss att se ytterligare ett år med ökade investeringsvolymer.
• Med historiskt låg avkastning är det viktigt att generera det genom urval av bestånd och aktiv förvaltning för att skapa hyrestillväxt.
• Prissättning är utmanande och investerare måste vara försiktiga kring antaganden om hyrestillväxt och föråldringsrisk.
• Vi anser att citylogistik och last mile-logistik samt små och medelstora lagerlokaler i lättindustri och kyllager nu erbjuder investerare diversifieringsmöjligheter eftersom de drar nytta av den långsiktiga trenden mot snabbare varuförflyttning och begränsat utbud städer.
Detaljhandeln
• Vi ser fortfarande positivt på detaljhandeln och förväntar oss att den kommer återhämta sig på medellång sikt med selektiva köpmöjligheter under 2022.
• Vi anser att investerare bör se över möjligheten att investera i tillgångar med stabila intäktströmar, som exempelvis detaljhandelsparker och butikslager i bra mikrolägen med stabila hyresavtal och konkurrenskraftiga avtalsformer (t.ex. omnikanalförsäljning).
• Vi tror också på dagligvaru- och livsmedelsbutiksformat - såsom stormarknader och lågpriskoncept - samt större livsmedelsförankrade detaljhandelsparker och urbana centrum. Boende
• Vi anser att sektorn erbjuder både diversifiering och varaktiga inkomstströmmar som stöds av obalanser mellan utbud och efterfrågan.
• Bostadssektorn står utanför de tekniska förändringarna som vi ser i de kommersiella sektorerna och hyresintäkterna förblir stabila.
• Sektorn mognar snabbt, vilket ger betydande möjligheter för investerare över olika faser och med olika riskaptit.
• Vi är mest fokuserade på de skalbara och operativt lätta segmenten, nämligen flerfamiljshus och studentboende.
Skuldinvesteringar
• Skuldinvesteringar fortsätter att ge attraktiv riskjusterad avkastning med ett skydd mot nedgångar tack vare att det finns en underliggande inkomstgenererande tillgång.