Bygglov är en ständigt aktuell fråga som påverkar alla inom byggbranschen. I förevarande artikel tittar Foyen närmare på frågan om hur servitut som belastar en fastighet kan påverka en bygglovsansökan, efter ett färskt avgörande från Högsta domstolen.
Den 15 juni 2023 meddelade Högsta domstolen (HD) dom i mål P 3311–22. Målet gällde bygglov för nybyggnad av ett enbostadshus. Fastigheten belastades sedan tidigare av ett servitut där kommunen genom ett servitutsavtal erhållit rätt att anlägga och bibehålla en spillvattenledning på fastigheten. Enligt avtalet hade kommunen också rätt att vid behov reparera eller omlägga ledningen.
Det aktuella bostadshuset skulle enligt bygglovsansökan uppföras ovanpå kommunens spillvattenledning. Dock skulle utrymme lämnas under byggnaden för att möjliggöra tillträde till ledningen. Kommunen ansåg att utrymmet inte var tillräckligt för att kunna sköta underhållet av ledningen på erforderligt sätt och motsatte sig därför bygglovet och gjorde gällande att byggnadens placering stred mot servitutsavtalet.
Bygglovet beviljades i enlighet med ansökan. Nämnden konstaterade att servitutsrätten är en civilrättslig fråga som inte ska prövas inom ramen för bygglovsansökan samt att ansökan inte stred mot gällande detaljplan. Kommunen överklagade bygglovet utan framgång och de nådde till slut till HD.
I HD gjorde kommunen bland annat gällande att det bygglovet medförde att kommunen inte kunde fullgöra den samhällsnödvändiga offentlig rättsliga verksamhet som kommunen ansvarar för. Den fråga som primärt prövades i HD var om det vid prövning av en bygglovsansökan ska beaktas att den sökta åtgärden kan medföra intrång i någon annans servitutsrätt.
Högsta domstolen konstaterade att prövning av en bygglovsansökan är av offentligrättsligt slag och enbart ska pröva om det finns något hinder mot åtgärden enligt vad den besluts fattande nämnden har att bevaka. Enligt HD är utgångspunkten att civilrättsliga förhållanden inte ska prövas i bygglovsärenden. Tidigare praxis har dock konstaterat att en sådan prövning kan bli aktuell om det står helt klart att den ansökta åtgärden inte kan genomföras utan att det sker intrång i någon annans rätt. Som exempel på en sådan situation anger HD fall där exempelvis en ansökt åtgärd kommer att leda till fysisk skada på en grannfastighet.
Så var dock inte fallet i det nu aktuella målet och HD konstaterade att ett servitut endast i rena undantagsfall ska kunna beaktas i ett bygglovsärende. Ett sådant undantagsfall skulle enligt HD endast kunna bli aktuellt i de fall då (1) en ansöktåtgärd medför att en rättighet som servitutet ger går helt eller så gott som helt förlorad, (2) att rättigheten tillgodoser ett ändamål som är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten och (3) att konsekvensen av åtgärden för den härskande fastigheten därför måste anses oacceptabel.
I det nu aktuella målet ansåg Högsta domstolen inte att det förelåg ett sådant undantagsfall att servitutsrätten skulle beaktas vid bygglovsansökan varför kommunens överklagande avslogs.
Utifrån avgörandet från HD kan det konstateras att det ställs höga krav för att en rättighet som följer av ett servitut ska kunna beaktas vid en bygglovsprövning. ■
JOHANNA LENELL, BITRÄDANDE JURIST PÅ FOYEN ADVOKATFIRMA JOHANNA.LENELL@FOYEN.SE
BJÖRN ERIKSSON, BITRÄDANDE JURIST PÅ FOYEN ADVOKATFIRMA BJORN.ERIKSSON@FOYEN.SE