Efter ett banbrytande rekordår 2021 med en transaktionsvolym på över 71 miljarder euro ser vi tillbaka på ett betydligt mer blygsamt 2022, där volymen minskade med 31 procent. Trots den stora nedgången ligger volymen 2022 på starka 49 miljarder euro, vilket är den näst bästa i historien, enligt den nordiska fastighetsrådgivaren Colliers.
Mikael Söderlundh, Analyschef Colliers Norden & Partner: "Jämfört med ett otroligt starkt 2021 står vi nu inför en mer återhållsam marknad. Antalet affärer har minskat med 13 procent till cirka 1 250 och den genomsnittliga affären har minskat markant, från 53 miljoner euro till 39 miljoner euro."
Volymen minskar i alla nordiska länder utom Finland
Alla nordiska länder utom Finland har haft en svagare transaktionsaktivitet under 2022. I Sverige, som är den största marknaden i regionen, har volymen minskat med 42 procent, i Norge med 35 procent och i Danmark med 18 procent. Finland är det enda land som inte haft en negativ utveckling och där har volymen ökat med fyra procent jämfört med 2021.
Mikael Söderlundh: "2022 började starkt med en rekordvolym på hela 30 miljarder euro under första halvåret, men under det vanligtvis starka andra halvåret minskade volymen med 34 procent. Inbromsningen beror delvis på finansieringen som blivit dyrare och svårare, samt en försvagad ekonomi. Dessutom har den börsnoterade fastighetssektorn sjunkit med 45 procent under 2022."
Från nettoköpare till nettosäljare
En stor förändring från 2021 är att de noterade fastighetsbolagen har gått från nettoköpare till nettosäljare. Förra året stod de noterade bolagen för 49 procent av alla förvärv i Sverige och 27 procent i Norden. I år är motsvarande siffror 16 respektive 8 procent.
Joakim Arvius, VD Colliers Sverige & Partner: "Den noterade fastighetssektorn värderas för närvarande med närmre 40 procent rabatt mot bokförda substansvärden, vilket gör det svårt för bolagen att vara aktiva på köpsidan. I stället har vi sett stora fastighetsförsäljningar och nyemissioner för att hantera ett tuffare finansieringsklimat och kraven på kreditvärdighet."
Fortsatt starkt nordiskt intresse bland utländska investerare
Utländska investerare fortsätter vara nettoköpare och står för 39 procent av alla förvärv och 21 procent av alla försäljningar i Norden. Detta innebär nettoköp på 8,6 miljarder euro år 2022, vilket är det sjunde året i rad med positivt kapitalinflöde till Norden. I Sverige uppgår andelen utländska köpare till 32 procent, medan motsvarande siffra i Danmark och Finland är 64 procent respektive 49 procent.
De fem största fastighetstransaktionerna i Norden under 2022:
- Brookfield förvärvar 49% av en nordisk portfölj med utbildningsfastigheter från SBB (~2,1 miljarder euro)1
- Allianz förvärvar 56% av en bostadsportfölj i Sverige från Heimstaden Bostad (~1,6 miljarder euro)
- Kåpan förvärvar resterande 50% av Svenska Myndighetsbyggnader från SBB (~0,8 miljarder euro)
- Orange Capital Partners förvärvar en bostadsportfölj i Danmark från NREP (~0,7 miljarder euro)
- Stenhus Fastigheter förvärvar svenska noterade fastighetsbolaget Randviken (~0,7 miljarder euro)2
1Baserat på 44,9 miljarder kronor i fastighetsvärde plus 50 procent av tilläggsköpeskillingen
2Baserat på rapporterat fastighetsvärde Q1 2022
Joakim Arvius: "När vi blickar framåt förväntar vi oss ett utmanande första halvår 2023, men en gradvis mer aktiv och starkare fastighetsmarknad mot slutet av 2023. Det är naturligt när vi går in i en period med högre räntor att marknaden förändras och vi förväntar oss att se nya investerare och intressanta affärsmöjligheter, både fastighets- och bolagstransaktioner."