Enligt branschens standardavtal har som bekant såväl entreprenörerna som materialleverantörer med flera ett mer eller mindre omfattande så kallat garantiansvar för fel i entreprenaden som upptäcks efter överlämnandet (godkänd slutbesiktning). Gäller de garantierna även mot en ny ägare av fastigheten som entreprenaden utförts på?
Text:
Henrik Ståhlberg, advokat och delägare Foyen Advokatfirma, Madeleine Jönsson, biträdande jurist Foyen Advokatfirma
Vid förvärv av kommersiella fastigheter genomförs från investerarnas håll regelmässigt kontroller om det finns några pågående entreprenader eller om några entreprenadgarantier fortfarande är gällande mot fastighetsägaren. Om det finns pågående entreprenader eller aktuella garantier hanteras dessa regelmässigt genom regleringar i överlåtelseavtalet.
Entreprenadavtal innehåller ofta en skrivning om att en överlåtelse av avtalet, eller rättigheter/skyldigheter enligt avtalet, kräver den andra partens godkännande. Finns ett sådant så kallat överlåtelseförbud, är det viktigt att identifiera alla parter (entreprenören, beställaren/säljaren, andrahandsköparen) som måste godkänna överlåtelsen för att exempelvis entreprenadgarantier ska överlåtas på ett säkert sätt. I enklare fall avtalar köparen och säljaren att säljaren åtar sig att tillse att entreprenören godkänner att garantin överlåts på köparen. Vid mer komplexa fall eller vid entreprenader av större värden ingår ofta trepartsavtal där även entreprenören godkänner överlåtelsen.
Men vad händer om man inte tagit höjd för överlåtelse av garantier i fastighetsöverlåtelseavtalet? Kan garantin övergå på köparen av fastigheten ändå?
Vid totalentreprenad av småhus med entreprenören Myrsjöhus återfanns ett överlåtelseförbud i avtalet där det bland annat framgick följande: ”Detta kontrakt får inte av någondera parter överlåtas på annan utan den andra partens godkännande.” Husen hade byggts med så kallat enstegstätade putsfasader som numera anses vara en olämplig konstruktion då fuktgenomträngning uppkommit i många hus. I Högsta domstolens mål NJA 2015 s. 1040 hanterades bland annat frågan om överlåtelseförbudet i entreprenadavtalet var bindande mot andrahandsköparen. HD konstaterade att ett avtal om överlåtelseförbud inte har hindrat en förvärvare av huset från att mot entreprenören göra gällande rättigheter som har övertagits från beställaren.
HD betonade dock att det inte kan uteslutas att ett överlåtelseförbud av det aktuella slaget i vissa fall skulle kunna åberopas mot en rättighetsförvärvare. Någon sådan situation förelåg emellertid inte i målet. Myresjöhus ansågs inte ha något befogat intresse av att enbart infria sina ansvarsåtaganden enligt entreprenadavtalen till bara förstahandsköparna, oavsett ifall det rörde sig om avhjälpande eller om ersättning i pengar. En sådan begränsning skulle ha tvingat kvar förstahandsköparna i ett avtalsförhållande med entreprenören även sedan de hade flyttat från husen. En sådan reglering skulle medföra sakligt omotiverade svårigheter att utkräva felansvar av entreprenören.
Även om andrahandsköparna fick rätt gentemot Myrsjöhus i just detta fall rekommenderar vi alltid köpare och säljare att utreda denna fråga och vid aktuella fall, inhämta entreprenörens godkännande, innan fastighetsöverlåtelsen sker.
