När det gäller förorenade områden finns det flera viktiga fällor att undvika vid ny- eller ombyggnation. PE Teknik & Arkitekturs miljökonsulter ger effektivt stöd till fastighetsägare för att undvika dessa fallgropar.
Enligt miljöbalken omfattar förorenade områden inom fastigheter mark- eller vattenområden, grundvatten, sediment, byggnader eller anläggningar som är förorenade på ett sätt som kan orsaka skador eller problem för människors hälsa eller miljön. Krister Honkonen, senior specialist inom förorenad mark/byggmiljöinventering på PE Teknik & Arkitektur, beskriver tre stora riskområden att hantera.
För det första finns juridiska risker kring ansvaret för upptäckta föroreningar. Om det saknas en ansvarig verksamhetsutövare som orsakat föroreningarna, exempelvis ett gammalt industriföretag som inte längre existerar, kan fastighetsägaren få ansvaret för kostsam sanering. Alternativt kan man riskera långvariga rättsliga tvister om vem som ska betala vad, då det är en bedömningsfråga vad någon som köper en fastighet behöver ta reda på själv.
Det finns också ekonomiska risker att hantera när man vet att en fastighet har en miljöskuld. Felvärdering är tyvärr vanligt och kan resultera i höga saneringskostnader för att göra fastigheten användbar enligt ägarens planer. Detta gäller även för byggnader som kan innehålla miljö- och hälsofarliga material.
Det sista riskområdet handlar om tid, vilket blivit allt viktigare med de senaste årens snabba kostnadsökningar i byggbranschen. Om man inte har gjort alla utredningar, faktakontroller kring fastighet och byggnad, anmälningar till myndigheter och ansökningar om tillstånd i god tid, riskerar man att spräcka sina tidplaner för köp, byggnation osv. Långa handläggningstider hos myndigheter kan fördröja byggprojekt och leda till kostnadsökningar samt extrakostnader för resurser som inte kan användas enligt plan.
Rätt kompetens tidigt
Hur undviker man dessa fallgropar? PEs rekommendation är att involvera rätt kompetens redan inför fastighetsköpet.
Vi föredrar att göra en noggrann undersökning före köpet, där vi granskar historiken för både fastigheten och dess omgivning. Genom en undersökning enligt Naturvårdsverkets metodik för inventering av förorenade områden (MIFO) använder vi olika informationskällor för att bedöma risker och uppskatta kostnader. Detta kan ge fördelar i förhandlingar inför köpet och göra det möjligt att reglera ansvaret för saneringskostnader i avtalet med säljaren.
Miljökonsulter kan därefter utföra en fördjupad undersökning och provtagning inför detaljplanearbetet eller när man börjar planera för byggnation. Tidig inblandning är viktigt, och det är även avgörande att anpassa undersökningens omfattning baserat på både tidigare och planerad användning av fastigheten.
– Ju tidigare vi kommer in, desto bättre kan vi planera projektet tillsammans med kunden så att allt kan göras effektivt och optimerat. Genom att studera fastighetens historik kan vi skapa en bild av vilka ämnen och kemikalier som har använts på platsen och därmed vilka möjliga föroreningar som kan förekomma. Detta hjälper oss inför provtagningen, så att vi vet om vi bör leta efter exempelvis DDT, PFAS eller klorerade lösningsmedel. Finns ingen specifik information tar vi vanligtvis standardprover, vilket kan innebära oplanerade tillägg och förseningar om annat framkommer under projektet.
Utgå från planerad användning
För att bedöma de ekonomiska riskerna korrekt bör fastighetsägaren ha en dialog med miljökonsulten om lämplig omfattning av undersökningen. Ibland är det både bättre och mer kostnadseffektivt att skapa en helhetsbild baserat på vad man planerar att göra med fastigheten, snarare än att endast uppfylla tillsynsmyndigheternas krav.
Om fastighetsägaren planerar att bygga upp en ny industriverksamhet på en gammal industrifastighet kanske undersökningarna inte behöver vara så fördjupade. Om en ny eller renoverad byggnad ska användas som kontor kan dock saneringsbehoven och därmed undersökningarna bli mer omfattande. Om man planerar att använda fastigheten för bostäder blir kraven ännu högre.
– Den planerade användningen är en mycket viktig aspekt när man planerar utredningens omfattning. Utgår man från det från början går det att optimera hela processen, konstaterar Krister Honkonen.
PE kan stötta från inledande förhandlingar om att köpa en fastighet till dess bygget ska slutrapporteras. Vi kan undersöka miljörisker, rekommendera åtgärder, bedöma ekonomiska risker och göra kostnadskalkyler, hantera myndighetskontakter med anmälningar och rapportering samt genomföra miljökontroller under entreprenadtiden och säkerställa att allt följer anmälan som upprättats.
– Vi har alla delar på plats hos PE. Trots att vi är en relativt liten grupp har vi många kompetenser inom den, med lång samlad erfarenhet. För kunderna är det en fördel att vi kan erbjuda närhet till alla kompetenser som behövs för deras projekt, avslutar Krister Honkonen.
Bästa sätten att förebygga miljörisker
- Hantera frågor om förorenade områden redan i tidiga skeden.
- Ha ett helhetsperspektiv baserat på den planerade användningen av fastigheten.
- Få god kontroll över fastighetens historia och tidigare verksamhet.
- Optimera undersökningsstrategin från början för att hålla nere kostnader och få rätt information från provtagningarna.
- Utför tillräckligt omfattande undersökningar för att bedöma de ekonomiska riskerna.